Corona verändert den Coworking-Markt
Welche Auswirkungen die Corona-Pandemie auf die deutsche Coworking-Szene hat, werden wir erst in den nächsten Monaten sehen. Mit dem insolventen Berliner betahaus ist der erste Dominostein bereits im September gefallen. Die Kräfte der im Frühjahr 2020 ausgebrochenen Pandemie zeigen erst jetzt ihre Wirkung. Das hat verschiedene Gründe, angefangen beim Geschäftsmodell der Coworking- Spaces. Dies erlitt zwar Einbußen, brach aber nie komplett weg.
Das Geschäftsmodell eines Coworking-Hauses beruht auf drei Säulen: Erstens Mitgliedschaften einzelner Nutzer, ähnlich wie denen in einem Fitnessstudio. Zweitens die exklusive Vergabe von Büros an Teams und Startups. Und drittens die Vermietung von Event- und Meetingflächen, womit sowohl kleinere Besprechungs- und Workshopräume als auch großflächige Veranstaltungssäle gemeint sind.
Laut dem Branchenportal Deskmag macht jede dieser Säulen grob ein Drittel des Umsatzes eines Coworking Spaces aus. Diese Faustformel schwankt allerdings — die Umsatzverteilung hängt von der Immobilie selbst und der Nachfrage vor Ort ab. In Großstädten gibt es einen hohen Bedarf an Büros und Eventflächen, sodass Mitgliedschaften auch weniger als zehn Prozent des Umsatzes ausmachen können. Bei Coworking-Spaces im ländlichen Raum kann das umgekehrt sein.
Selbstgemachte Probleme
Diese Abhängigkeiten schränken auch die Skalierbarkeit des Geschäftsmodells ein. Das Konzept eines Coworking Spaces lässt sich oft nur an wenigen anderen Orten eins zu eins kopieren. Außerdem steigen mit jedem weiteren Standort auch die Fixkosten. Um aber den Profit zu steigern, eröffneten in den vergangenen Jahren viele Anbieter in den Großstädten immer größere Flächen und das bei ebenfalls immer höheren Mietpreisen.
Die Rechnung ging auf, da auch neue Standorte oftmals innerhalb weniger Wochen ausgebucht waren. Dabei wurde der Fokus auf Teambüros und Eventflächen gelegt, weil diese die beste Umsatzrentabilität aufweisen. Das Berliner betahaus hat beispielsweise bis zu 40 Prozent Umsatz mit Events erzielt. Klassisches Coworking, also das Miteinander von Menschen, die sich die Infrastruktur teilen, war im Vergleich zu den Events wirtschaftlich unwichtig.
Durch die Pandemie brachen die Eventumsätze innerhalb eines Monats komplett weg. Bis heute ist dieser Geschäftsbereich am Boden. Bei den Teambüros zogen sich die Folgen über Monate hin. Teams aus Bereichen, die schnell und hart von Corona getroffen wurden, kündigten sofort ihre Verträge. Andere warteten erst noch etwas ab und taten dies, als sie selbst nicht mehr konnten. Neue Teams testeten erst Homeoffice für sich, bevor sie über Coworking nachdachten.
Bei rund 80 Prozent aller Coworking Spaces sanken die Umsätze während der Pandemie. Nach einer Umfrage von Deskmag verloren Coworking-Betreiber in dieser Zeit etwa 40 Prozent ihrer Einnahmen. Kleinere Häuser, sowie die in kleinen und mittelgroßen Städten, litten auch unter Corona, jedoch in einem geringeren Ausmaß als Coworking-Spaces in Großstädten. Der Grund dafür waren kleinere Flächen zu niedrigeren Mieten.
Verzögerte Krisenfolgen
Doch nur wenige Coworking Spaces in Deutschland haben in der Hochphase der Pandemie geschlossen. Von denen, die aufgaben, nutzten einige die Möglichkeit, auslaufende Mietverträge nicht zu verlängern. Zu ungewiss erschien im Frühjahr 2020 die Zukunft des Konzepts. Seit dem Beginn der Corona-Pandemie haben aber schätzungsweise zwei- bis dreimal so viele Coworking Spaces eröffnet. Und das mitten in einer Pandemie!
Heute wissen wir, dass Coworking einen noch wichtigeren Teil der Zukunft der Arbeitswelt ausmachen wird. Doch noch ist diese Zukunft nicht hier. Zum einen, weil Corona noch nicht vorbei ist. Zum anderen, weil die Unternehmen selber erst aus ihren bestehenden Mietverträgen raus möchten, bevor sie sich für eine dezentrale Arbeitswelt umstrukturieren. Dieser Vorgang muss auch kulturell begleitet werden, was ebenfalls noch seine Zeit brauchen wird.
Das Berliner betahaus hat inzwischen Insolvenz angemeldet und sich in einen selbst verwalteten Prozess begeben, um zu überleben. Andere urbane Coworking-Anbieter werden in den nächsten Wochen ähnliche Schritte machen müssen. Wir werden weitere Insolvenzen sehen, Geschäftsaufgaben, Schließungen von Standorten, die Umnutzung von Flächen und auch Übernahmen durch größere Coworking-Ketten, die von Investoren gestützt werden.
Nach Corona wird der Coworking-Markt in den deutschen Großstädten anders aussehen. Es wird wohl nur noch große, mit Wagniskapital skalierende Coworking-Ketten und kleine, betreibergeführte Coworking Spaces geben. Alles dazwischen, die mittelgroßen Spaces mit Flächen zwischen 300 und 5000 Quadratmetern werden wohl verschwunden sein. Darunter auch viele bekannte Marken, die bisher die Wahrnehmung von Coworking geprägt haben.